中国物业管理资产经营发展新趋势

                                     中国物业管理资产经营发展新趋势
                                 ——探索与思考物业管理企业上市问题
    一.资产经营将成为物业管理企业发展的新路径
自1981年从香港引入我国内地以来,物业管理在20多年的发展中取得了可喜的成绩,但是对于物业管理企业而言,大多还停留在以物业管理服务费及停车收费等较为单一的盈利模式,物业管理行业也就被“顺理成章”的定位于微利行业,根据中物协《物业管理行业生存状况调查报告》显示,目前我国的物业管理企业仅有40.07%盈利,平均盈利额为81.28万元/年。相对于其他行业而言,可以说物业管理行业的企业的经营规模还存在着较大差距,企业发展存在瓶颈。
    我们看到,随着行业发展,物业管理企业逐步形成三种典型类型:第一类是具有强大的房地产开发背景的物业管理企业,他们目前的战略是只做自己房地产企业开发的项目,以房地产开发效益为中心,间接体现物业管理企业效益;第二类是纯民营物业管理企业,他们没有房地产企业背景,只能通过市场打拼,博取开阔天地,力求生存,他们最基本的原则是没有效益的项目一概不接;第三类就是以原国有企业转制为代表的物业管理企业,他们既有上级房地产项目依托又参与市场竞争,但是同样也遵循一个原则,追求经济效益。由此可见,物业管理企业必将回归企业本质————-追求效益最大化。那么,在当前政策形势和市场环境下,物业管理企业又将通过什么手段获取最大的经济效益呢?笔者认为,除了我们通常所说的“三保”基础服务、客户资源经营、多元化经营、资产管理等手段以外,物业管理企业上市实行资本运作也是一个值得探索和思考的课题。
    把产业资本和金融资本有效地结合起来,企业资产就可以快速增长,而资产经营则是迅速扩大企业规模、实现社会化经营的捷径。美国著名经济学家、诺贝尔经济学奖获得者乔治•斯蒂格勒在《在通向垄断和寡战之路―兼并》一文中说过:“一个企业通过兼并其竞争对手的途径成为巨型企业是现代经济史上的一个突出现象。”他指出:“没有一个美国公司不是通过某种程度、某种方式的兼并而成长起来的,几乎没有一家大公司主要是靠内部扩张成长起来的。”可以说国际级大企业成长的历史,就是一部资产经营的历史,如杜邦公司、美国烟草公司、美国钢铁公司等巨型公司无一不是靠资产经营之道迅速崛起的。
    然而,公司上市管理则是资产经营的高级形式,股票交易的过程也是资产经营的过程。当企业资产重组后,其资产经营的形式可以转为上市经营。企业上市可以通过公开发行股票的方式直接上市,也可以通过买壳等形式间接上市。通过上市,企业可以在证券市场上不断地筹集资本,拓宽资产经营的通道,有利于企业规模的迅速扩大。股票上市后,随着企业经营的发展,可以不断地注入新资产,也可以发行新股。条件成熟时可以将部分业务分拆独立上市,使整个集团有如细胞分裂,不断成长,不断膨胀,不断壮大。通过股市筹资,不仅不需还本,无固定付股息的约束,而且增资扩股相对灵活。企业经营得好,注资和分拆上市时通过溢价可使企业经营得到较高的回报,从而提前实现利润。那么就单从我国物业管理企业的角度来看,资产经营常常被忽略,更是简单的将物业管理行业与保安保洁等人力服务划等号。
    现在,我们不妨透过深圳骏高物业公司与香港唯一上市物业管理企业新昌管理集团运作模式,探索一下中国物业管理企业上市相关问题。
    深圳骏高物业公司是隶属于骏豪集团(世界第一大球会—观澜湖高尔夫球会)的一家国内物业管理企业,其所管辖物业包括观澜湖高尔夫球会方圆20平方公里及骏豪集团在全国各地开发的所有高尔夫高端物业项目,同时其面对的业主95%以上来自于世界各地的财智精英和世界顶级商务人士,有的甚至是国际政要,对于这样一个高端客户群体的独特多重类型服务需要,国内现有的物业管理理念和做法显得捉襟见肘。为此,2008年9月,骏豪集团以66.4%的股权收购入主香港新昌管理集团,从而使得旗下的深圳骏高物业与香港新昌管理集团展开了全面的合作经营,从学习一整套完备而高效的物业及设施管理方案加以整合,形成以物业方案为基础的全方位管理策略,以解决客户所面对的问题,到了解香港物业管理先进的英式管家服务理念和水平,逐步进军东南亚市场、走上国际化发展道路的发展战略,其中最为值得思考的就莫过于对物业管理企业上市及其资产经营所带来的启示。
作为上市物业公司的透明而精准的年度财务预算以及高效而稳定的资金周转利用率,为该企业的规模化发展提供了良好的支持,使得其在一个相对较短的时期内,很大程度的拓展了企业收入来源,有效的调动了经营方面的创新精神,从而快速的提升了企业的综合竞争力,进一步巩固了企业在业内的优势地位,为实现企业国际化、规模化、多元化的长期发展目标奠定了坚实基础。笔者认为,深圳骏高物业公司与香港新昌管理作为合作以来的经验,将促进我国物业管理企业在上市与资产经营方面进入更深层次的探索,同时,也为我国的物业管理行业发展突破固有思维提供更具价值的新思路。
    二.物业管理企业上市的利与弊
从以上分析已经不难看出物业管理企业进行资产经营的必要性了,而企业上市无疑又是企业进行大规模资产经营的一个重要途径,但我国目前还没有一家物业管理企业成功上市,所以物业管理企业的上市,将是未来一个时期内,物业管理行业发展的一个重要的探索和研究的方向。
    综合来看,物业管理公司上市可以取得如下优势:1.公司首发上市以及日后的再融资将可筹集到大量资金,加之由此提升的信用状况而增强的金融机构投资信心,可以为企业的规模化发展提供资金保障;2.经过上市公司严格的财务管理以及内部治理结构的完善,可以极大的提升企业的内部管理水平,有利于物业管理行业与其他行业间竞争能力的提升;3.通过大量而频繁的股票交易以及企业经营状况年报制度,将对企业产生一定的业绩压力,从而对其形成向前不断发展的策动力,与此同时也进一步提升了企业,乃至物业管理行业的整体形象和影响力。
    然而,事物的两面性也就决定了物业管理公司上市也必将存在一定的弊端,诸如复杂的财务管理而增强的经营难度,严格而周详的内部管理制度而产生的经营管理成本等,尤其是严格的上市准入审批和较高的上市成本和费用,其将是多数物业管理企业通过上市进行规模化资产经营的门槛。
    国内物业管理企业上市尝试资本运作将有力地促进行业市场化运作更加深入,盘活企业资本,并借助资本运作来提升企业盈利能力,但是就如何操作物业管理企业上市,目前在国内是个空白,建议可借鉴香港的一些做法,结合国内实际加以运用。另外,我们还要认识到香港物业管理与国内物业管理企业最大差异点就在于香港是纯粹的市场化运作。在香港,企业有效益就能生存,否则必将被市场淘汰,而在国内,由于受法规政策和房地产市场建管不分等因素制约,物业管理离真正的市场化运作还有很大的距离。不过,我们可以预见也有理由相信:中国物业管理行业的发展趋势必然是走市场化道路,物业管理企业也可以和其他上市公司一样,实现国际化资本运作,冲出国门走向世界!
 

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